При сдаче в аренду недвижимости перед владельцем квартиры или дома встает выбор: регистрироваться или нет в качестве индивидуального предпринимателя.
С одной стороны, если квартира в собственности гражданина, он имеет полное право распоряжаться ею, в том числе, сдавать в найм с целью получения дохода. С другой стороны, делая это, гражданин предпринимает действия получения выгоды. А это уже деятельность с целью получения прибыли, то есть, предпринимательство.
С точки зрения закона, не запрещено ни первое, ни второе. Поэтому собственник недвижимости сам вправе решить, регистрироваться ли ему в качестве индивидуального предпринимателя. Более того, на данный момент имеет место большое количество сайтов по аренде недвижимости, к примеру, onrealt, для подачи объявлений на котором не обязательно регистрировать ИП. На первый взгляд, в этом есть финансовый смысл — обычный человек и предприниматель платят разные налоги. Однако нужно все тщательно посчитать.
Гражданин, то есть «физическое лицо» в юридических терминах, отдает государству 13% от суммы полученного дохода. То есть, сдавая квартиру с ежемесячными коммунальными затратами 3000 рублей за 10 тысяч, такой «физик» после уплаты налогов будет иметь с них 8700. Оплатив услуги ЖКХ, «чистыми» гражданин получит 5700 рублей.
ИП платит налоги по выбору: 15% с разницы между доходами и расходами или 6% от валового дохода.
В приведенном примере предприниматель в первом случае отдаст налог с 7 тысяч (доход в виде платежа за найм минус расход в форме «коммуналки»), у него на руках останутся 5950 рублей. Если же предприниматель предъявит к вычету из доходной части еще и другие расходы на содержание недвижимости (замена смесителей, покупка мебели, оплата услуг по уборке), то выгода окажется более значимой.
ИП на УСН 6%, уплатив налог и рассчитавшись с ЖКХ, получает на руки 6400 рублей. Казалось бы, самый выгодный вариант. Но это при условии, что на улучшение качества жилья не потрачено ни копейки.
Надо также учесть, что предприниматель-индивидуалист ежегодно платит государству взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование на общую сумму как минимум 26545+5840=32385 рублей. Это в случае, когда общий доход предпринимателя за год не превышает 300 тысяч рублей. Если же годовой доход больше, то пенсионные выплаты увеличиваются еще на процент от величины дохода свыше этой планки.
Поэтому, взвесив все «за» и «против», можно прийти к такому выводу: недорогую, не требующую вложений недвижимость выгоднее сдавать без регистрации ИП. Если же ежемесячный доход в виде получения арендных платежей превышает 40 тысяч рублей, то появляется смысл задуматься о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
